صندوق سرمایه‌گذاری مسکن چیست؟

ساز و کار صندوق‌های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REIT) به چه صورت است؟

با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می‌توان سرمایه خرد افراد را جمع‌آوری کرده و به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره برد و از این حوزه برای سرمایه‌گذاران نیز یک درآمد غیرمستقیم از این زمینه داشته باشند. صندوق‌های سرمایه گذاری در مسکن مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت می‌کند.

فعالیت صندوق‌ها و درآمد عایدی از آن حاصل از خرید، فروش  یا اجاره املاک و مستغلات بوده و دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو امورات فرعی این صندوق‌ها هستند. می‌توان بر باقی مانده وجوه صندوق در سپرده‌‍های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه‌گذاری کرد؛ در نتیجه بازدهی این صندوق تقریبا مشابه با بازدهی ملک در دوره فعالیت می‌باشد.

امیدنامه صندوق‌های املاک و مستغلات

امیدنامه برای آشنایی سرمایه‌گذار با شرایط صندوق استو برای هر یک از صندوق‌های سرمایه‌گذاری به صورت جداگانه تنظیم می‌شود.صندوق‌ها امیدنانمه را در اختیار سرمایه‌گذار قرار داده و سرمایه‌گذار پیش از اقدام امیدنامه را مطالعه کرده و با شرایط و اهداف صندوق بیشتر آشنا می‌شود.

امیدنامه با اساسنامه تفاوت دارد؛ اسانامه صندوق توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تنظیم شده و پس از تنظیم غیرقابل ویرایش است، اما امیدنامه برای هر صندوق به صورت مجزا تنظیم شده و مواردی از قبیل:

• ارکان صندوق
• هزینه‌های سرمایه‌گذاری در صندوق
• هدف‌ها و استراتژی‌های مورد نظر
• واحدهای سرمایه‌گذاری
• ریسک‌های احتمالی

را به طور کلی بیان کرده و در چهارچوب قوانین سازمان بورس و توسط متولیان صندوق تنظیم می‌شود.

انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با شاخص  NAREIT REIT طبقه بندی شده و سه دسته سهامی، ترکیبی و رهنی سه دسته اصلی این صندوق‌ها هستند.

1. صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

اینن صندوق‌ها فقط املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری کرده و اداره کرده و در طیف گسترده‌ای از انواع فعالیت‌ها نظیر لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات فعالیت‌کرده و همچنین به قشر اجاره نشین نیز خدماتی ارائه می‌دهد. تفاوت عمده این صندوق‌ها با شرکت‌های عملیاتی مستغلات در این است که صندوق‌ها از خرید، ساخت و ساز، نگهداری، اداره و مواردی از این قبیل کسب درآمد و ایجاد سود کرده و استفاده می‌‍کنند اما شرکت‌های یاد شده تنها درآمد حاصل را از فروش مستغلات به دست می‌آورند.

2. صندوق املاک یا مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

بخش اعظمی از سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات رهنی بر روی سبدهای سرمایه‌گذار مستقیم انجاام شده و این سرمایه‌گذاری‌ها از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات انجام می‌شوند. سرمایه‌گذاری‌های غیرمستقیم این دسته از صندوق از طریق خرید وام‌های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن صورت می‌پذیرد.

3. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

سبد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها شامل دارایی‌های واقعی، مستغلات و مالی ملکی می‌شوند. همچنین این سبدها می‌توانند ترکیبی از دارایی‌ واقعی، مستغلات و مالی ملکی دارند. مهم‌ترین حوزه فعالیتی این صندوق‌ها به شرح زیر هستند:

REIT خریده فروشی، REIT مسکونی، REIT بیمارستانی، REIT اداری ، REIT هتل‌ها

بازدهی صندوق‌های املاک و مستغلات به چه صورت است؟

بیشترین دارایی و سرمایه این دسته از صندوق‌ها در بخش مسکن و اوراق بهادار سرمایه‌گذاری شده و معمولا بازدهی متناسب با بازار مسکن دارند. سرمایه‌گذارانی که قادر به خرید مستقیم املاک نیستند ولی ترجیح به درآمدزایی از این حوزه را دارند می‌توانند با سرمایه‌گذاری در صندوق‌‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با هر مقدار دارایی از بازدهی این بازار با دریافت سود ماهانه بهره‌مند شوند.

عوامل موثر بر بازدهی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تحت تاثیر عوامل مختلفی نظیر:

1. روند بازار مسکن
2. نرخ اجاره
3. نرخ سود

و سایر شرایط اقتصادی و بازاری بوده و همی موضوع سبب می‌شود سود و بازدهی دریافتی از این صندوق‌ها همواره ثابت و یکسان نباشد.

مزایای صندوق‌های املاک و مستغلات

1. معافیت مالیاتی:

سود تقسیمی سرمایه‌گذاران در صندوقهای املاک و مستغلات در صورت رعایت الزامات قانونی از پرداخت مالیات شرکتی معاف است و این موضوع سببب افزایش بازدهی سرمایه‌گذار است.

2. نقد شوندگی

این نوع از سهام علی الخصوص هنگامی که در لیست اوراق بهادار هستند؛ نقد شوندگی بالایی داشته و سرمایه‌گذاران می‌توانند سهام خود را به راحتی خرید و فروش کنند.

3. تنوع سرمایه‌گذاری

صندوق‌های REIT امکان سرمایه‌گذاری بر مستغلات غیر مسکونی از جمله هتل‌ها، مراکز خرید، ساختمان‌های تجاری و صنعتی و… را داشته و سرمایه‌گذار می‌تواند با تنوع سرمایه‌‌گذاری ریسک سرمایه‌گذاری خود را کم کنند.

4. مدیریت حرفه‌ای

با سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات تیمی حرفه‌ای، اشنا و مسلط به بازار مسئولیت انتخاب، خریدو فروش و مدیریت سرمایه شما را در دست داشته و سهام صندوق را بر عهده دارند.

5. توزیع سود به صورت منظم

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات معمولا دارای تقسیم سود ماهانه هستند.

6. دسترسی به بازار بزرگ املاک

با سرمایه‌گذاری در بازار REIT سرمایه‌گذاران به سطح گسترده‌ای از دسترسی پیدا می‌کنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری REIT عموما سرمایه زیادی را جمع‌آوری کرده و به خرید املاک بزرگ و متنوع در بازار مسکن و تجاری می‌پردازند. این به سرمایه‌گذاران فرصت می‌دهد تا در املاک بزرگ‌تر و پروژه‌هایی که به تنهایی سرمایه‌گذاری در آن‌ها ممکن نیست دسترسی پیدا کنند.